县委
[2009]38号
中共绍兴县委 绍兴县人民政府
关于大力抓好农村住房改造建设和规范管理的
意 见
为认真贯彻省委、省政府《关于加快农村住房改造建设的若干意见》精神，切实改善民生，扩大农村投资和消费，加快推进我县城乡新社区建设，现就大力抓好我县农村住房改造建设和规范管理工作提出如下意见：
一、 大力抓好农村住房改造建设和规范管理的指导思想、
目标任务和基本原则
（一）指导思想
以科学发展观为指导，以城乡新社区“三集一化 ”为基本要求，坚持把解决部分农民居住困难放在首位，创新机制，科学规划，加强政策引导，积极有序推进农村住房改造建设，切实改善农村人居环境，确保我县统筹城乡发展继续走在前列。
（二）目标任务
到2012年，全县农村住房改造建设和规范管理的目标任务是：
1、合理满足农民住房改造建设需求，全面完成农村住房解困任务，其中农村低保家庭的危房改造任务到2010年基本完成。
2、全面完成违法违章建筑整治、应拆未拆旧房清理工作，杜绝新的违法违章建筑。
3、形成方便生产生活的农村基础设施、公共设施和公共服务体系。
4、土地节约集约利用水平明显提高，社区人均占用建设用地明显下降。
（三）基本原则
坚持以人为本，统筹推进；坚持因地制宜，分类指导；坚持一户一宅，建新拆旧；坚持集中居住，节约用地。
二、以城乡新社区建设为载体，大力抓好农村住房改造建设和规范管理工作
（一）科学规划，进一步强化农村新社区规划控制
1、加快完成社区规划修编。按照“三集一化”的基本要求，明确近期、中期、远期建设目标，科学把握规划的超前性和可操作性。优化社区建设用地和功能布局，合理界定建设区、保留区、拆迁区控制范围，并明确各区控制要求。
2、严格控制社区建设用地规模。按人均100平方米严格控制整个社区的所有建设用地面积总量。
3、规范农村住房建筑风格。对城郊农民公寓要结合周边环境，体现与城镇建成区相协调的建筑风格；对农村社区和有历史文化保护要求的城镇社区要突现“粉墙、黛瓦、坡顶”的江南水乡农居特色。
（二）分类指导，进一步推进农村住房建设
1、规范农民住房建设模式。坚持以农民公寓为主体，遵循“推进公寓式，规范联立式，严控独立式”的基本方针，按照县委办［2008］106号《关于进一步加强农村建房管理、扎实推进农村新社区建设的试行意见》，分区域、按地域确定三种建房模式：①县城规划控制区外的柯岩、湖塘（部分）、齐贤、安昌等四个镇（街）、平水副城规划控制区和各镇的城镇社区建设形态为多层和高层农民公寓；②平原农村社区建设形态为跃层式农民公寓或其它农民公寓；③山区农村社区的建设形态为联立式住宅或跃层式农民公寓。
2、确定农村住房建设范围。规划建设区内，主要建设农民公寓及社区配套公共设施；规划建设区、保留区内，在符合新的统一规划要求的前提下，允许对存在安全隐患或住房困难户的旧房进行合理填充式的扩建和旧房翻建；规划拆迁区内，禁止旧房翻建、扩建。
3、明确农村住房建设的主体。农民住房建设必须严格按照“统一规划、统一建设、统一管理”的要求，由镇（街）、村为建设主体，对农民公寓及集中联片的联立式住宅实行集体代建。属零星的旧房翻建和扩建、拼建，可由农户自建，但必须加强规划管理的全程监督，严格按照经批准的规划和建筑设计方案进行建设，并经建设、国土等部门联合验收通过后发放土地权证，防止少批多建、批东建西情况的发生。
4、严格控制农村住房标准。多层、跃层农民公寓建筑面积控制在大户（6人及6人以上）220平方米及以下，中户（4-5人）180平方米及以下，小户（3人及3人以下）135平方米及以下；高层公寓的户型面积在多层公寓的基础上分别增加大户15平方米、中户10平方米、小户5平方米。联立式住宅占地面积分别按小户75平方米以下、中户95平方米以下、大户115平方米以下进行从严控制。以农民公寓形式建房的，在不突破控制面积的前提下，也可视情允许农户以“一户两套”形式选择套型。
5、严格控制建设技术指标。多层和跃层式农民公寓地块容积率控制在1.25以上，且规划地块原则上不小于10亩，允许统一规划，分期实施。联立式住宅地块容积率控制在1.1及以上，且三户联体以上，个别特殊地块可二户联体；层次统一为三层且檐口高度控制在11米以内。高层公寓地块容积率要求在1.7以上。
6、探索农民房建设1+X模式。“1+X模式”：“1”即由镇（街）为主体在城镇建成区内统一建造农民公寓，“X”即由村（社区）为主体建造农民公寓。对自愿退出宅基地的农户可以到城镇落户，相关部门为其提供帮助就业等公共服务，以此推动农民向市民转移转化和集中居住。
7、引导农民生产生活用房分离。按照功能分离和改善人居环境的要求，积极引导生产、生活用房分离，使农户通过减少生活用房置换获得生产用房。在规定的户均及人均建筑（用地）面积内，可在40%比例以内予以置换。各镇（街）在今、明两年内要抓好一个社区的试点。
（三）严格执法，进一步规范农村住房建设管理
1、加强审批管理。坚持“先规划后建设”的原则，真正落实“一书二证”制度，严格实施社区规划，农民公寓、联立式住房、个别翻（扩）建房和生产用房、家庭工业集聚点、村级物业用房等，均由县级或县级授权镇级实行联合一站式审批，做到既简化程序又规范管理。联合会审同意后，县建设局或建设局授权镇（街道）、开发区负责规划定点和规划建筑设计方案的审批把关，国土局负责土地的手续办理，县新农村（新社区）建设办公室给予有关立项补助，发改局、建管（房管）局等部门负责立项和建筑质量管理。
2、加强批后管理。落实“五到场”制度，县建设局或建设局授权镇（街道）、开发区、国土局要完善批后管理制度，保障管理力量，加强批后建设过程的全程监管，确保规划落地建设到位，杜绝违章违法建房的现象出现。县建管（房管）局要创新农村建房质量管理和服务机制，加强质量监督，县新农村（新社区）建设办公室要加强对农民公寓、生产用房、家庭工业集聚点、村级物业用房等建设的指导，并及时组织验收兑现相关政策。
3、加大应拆旧房处理力度。结合全县农村违法违章建筑的整治工作，要统一清理拆除应拆未拆旧房。县国土局要严格按规定处置，若按规划可以保留调剂的旧房，需经镇审核后报县有关职能部门认定并办理合法的过户手续或重新审批手续。建设、国土部门及镇（街）要按各自职责及时对违法违章建房依法立案处置，做到发现一处、查处一处。
（四）创新机制，加大农村住房建设的保障力度
1、保障农村住房的建设用地指标。根据年度城镇农村新社区新增建设用地需求，确保当年计划用地指标总量10%左右、复垦指标20% 以上用于农村住房建设。对农村新社区建设中的农民公寓、家庭工业集聚点建设、村级物业用房及公共配套设施建设等项目，优先安排用地指标。为加大旧村拆迁改造、宅基地整理置换力度，可按宅基地可置换面积的20%左右申请周转指标用于周转房建设，实行先借后还，在周转房用地手续批准之日起两年内归还。
2、探索农村住房建设项目供地多种方式。农村新社区农民公寓建设项目可以国有建设用地行政划拨的方式供地，也可实行公开出让方式供地。对公开出让的，土地出让金净收益全额返回镇（街道），支持农村住房改造建设有关项目的实施。
3、创新农村宅基地使用管理机制。建立农民宅基地退出补偿和节约奖励机制。对已在城镇购置商品房定居的农民，如自愿退出所有宅基地且以后不再申请新宅基地的，可按退出的宅基地合法面积，给予每平方米300元的经济补偿；以农民公寓形式建房并拆除和退出全部宅基地的，按联立式宅基地新的控制面积标准，给予每平方米150元的奖励，奖励补偿资金由县、镇（街）各半承担。
4、完善宅基地退耕复耕激励机制。完善宅基地退耕复耕指标回购储备、调剂使用激励机制，通过宅基地整治并经安置后的溢余土地，实行退宅还耕后，由县按每亩10万元的标准进行以奖代补到镇村，回购复耕指标；复耕指标按上述价格由镇（街）、开发区有偿使用。
5、健全农村住房改造建设投入机制。坚持政府主导、农民主体、社会参与的原则，健全农村住房改造建设投入机制，县镇两级都要安排专项政策资金支持旧村改造、农民公寓建设及公共设施配套等新社区建设。对已建设农民公寓的社区（村）发展物业经营的，涉及村级集体物业用房缴纳的税收，属县地方留存部分由镇（街）全额奖励给村（股份经济经济合作社），用于农村农民公寓的配套设施建设。金融机构要加大对农村住房建设的支持力度，创新贷款方式，积极为农村住房建设提供信贷服务。要注重发展农民群众的主体作用，鼓励企业和其他社会力量参与农村住房改造建设。
三、加强领导，确保农村住房改造建设和规范管理工作落到实处
1、加强组织领导。成立以县政府领导为组长，建设、新农村建设办公室、国土等部门主要领导为成员单位的规范农村建房管理领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在建设局，从各成员单位抽调必要的工作人员，负责农村住房改造建设和规范管理工作，对土地指标安排、项目立项、规划审批、建设管理等进行协调和监督。各镇（街）、开发区要真正把这项工作列入重要议事日程，实行一把手亲自抓、分管领导具体抓，采取有力措施，狠抓工作落实。
2、加强舆论宣传。利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏等多种渠道和形式，广泛宣传农村住房改造建设和规范管理的重要意义和相关政策，激发农村基层干部和广大农民群众的积极性、主动性和创造性，形成良好氛围，推动工作深入开展。
3、加强考核督查。坚持把农村住房建设管理作为保障和改善民生、推进农村新社区建设的重要内容来抓，建立县领导联系督查制度，把农村住房建设管理工作纳入县岗位责任制对农村新社区考核。对制度不健全、管理人员不落实、规范农村建房管理不力、违法违章建筑严重的规划建设授权镇（开发区），暂停规划授权，并实行“一票否决”，取消年度岗位责任制考核评优资格。
中 共 绍 兴 县 委
绍 兴 县 人 民 政 府
2009年8月10日
主题词：农村 住房 建设 意见
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送：县级领导 |
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发：各镇（街道、开发区）、中心城建管办、平水副城建管委党委（工委），政府（办事处、管委会），县机关各部门 |
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中共绍兴县委办公室 校对：宋坷臻 2009年8月11日印发 |
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