2010年第18期

（总第六十二期）

 

               二○一○年七月二十三日

 

坚持原则  创新机制

绍兴县深化完善农村住房改造建设和规范管理工作

 

为切实抓好农村住房解困工作，不断改善农民住房条件和人居环境，扎实推进农村新社区建设，加快城乡统筹发展步伐，绍兴县于近期出台《关于深化完善农村住房改造建设着力改善农民住房条件的指导意见》，进一步规范我县农村住房改造建设行为。

该《指导意见》根据县委、县政府《关于大力抓好农村住房改造建设和规范管理的意见》（县委[2009]38号）精神，立足于原政策的深化完善，着眼于拓宽建房解困渠道，主要体现以下特点：

一、坚持农村住房改造建设和规范管理的基本原则

1、坚持“推进公寓式、规范联立式、严控独立式”的建房模式。严格分区域、按地域确定建房模式，除山区农村社区可建联立式住宅外，其余原则上以公寓式住宅为基本建设形态。

2、坚持一户一宅、拆旧建新。无论是农民公寓安置，还是宅基地置换，都必须先拆除或退出旧宅，严格执行一户一宅政策。

3、坚持按户型控制农村住房标准。多层农民公寓建筑面积控制在大户（6人及6人以上）220平方米及以下，中户（4-5人）180平方米及以下，小户（3人及3人以下）135平方米及以下；高层公寓的户型面积在多层公寓的基础上分别增加大户15平方米、中户10平方米、小户5平方米。联立式住宅占地面积分别按小户75平方米以下、中户95平方米以下、大户115平方米以下从严控制。

4、坚持规范农村住房建筑风格。城郊农村住房体现与城镇建成区相协调的建筑风格；农村社区和有历史文化保护要求的城镇社区突现“粉墙、黛瓦、坡顶”的江南水乡农居特色。

二、进一步拓宽农村住房改造建设途径

1、加快社区农民公寓建设。社区应根据社区规划在社区中心区集中建设农民公寓，重点安置农村住房困难户和拆旧安置户。创新建房模式，地块面积较大（原则上不小于10亩）的农民公寓项目，在容积率达到多层1.25以上、高层1.7以上的前提下，允许不超过用地面积30%的土地用于建造联立式住宅，并与多层、高层公寓同时建设，以市场化机制面向本村农户竞拍（有条件的也可面向本社区农户竞拍），拍卖所得资金专项贴补农民公寓项目建设，弥补农民公寓建设资金不足，并相应降低农民公寓安置价格，特别是减轻经济困难户的经济负担。

2、加快农民集中居住区建设。除柯桥、华舍、富盛、王坛、稽东外的镇（街），都要以镇（街）为主体，启动建设200户以上的集中居住区，主要安置镇(街)区域范围内放弃宅基地的农户，下山移民及整村搬迁户，重点项目建设拆迁安置户，城镇建设控制区内近期未列入拆迁计划范围、要求提前拆迁的住房困难户。

3、积极推进农村宅基地置换。允许符合新批宅基地条件的农户、有合法宅基地（房屋）且有置换要求的农户，放弃宅基地到柯桥新县城或镇(街)农民集中居住区置换公寓房。对住房困难户、下山移民、拆并自然村迁建户，优先予以安排。各镇（街）在集中居住区或通过回购商品房方式安排农村宅基地置换房源。对放弃宅基地（房屋）自行到城镇购买商品房的，直接给予相应的货币补贴，不再另行安排置换房。

4、完善填充式农村住房改造建设机制。填充式建房的宅基地使用权须实行公开竞拍，竞拍对象为本村范围内的住房困难户。拍得宅基地的农户必须符合拆旧建新、一户一宅和户型控制要求。农村低保标准2倍（含）以下经济困难户，可不通过竞拍，直接优先安排。

5、完善创新建房安置方式。（1）以农民公寓形式建房的，在不突破住房控制面积的情况下，可视情况允许农户以“一户两套”形式选择套型。（2）在不突破住房控制面积的情况下，根据群众需求，可以建设跃层式的多层及高层农民公寓。（3）规范旧房调剂制度，已申请建房农户的旧房，本着以拆为主、调剂为辅的原则进行处理，对影响农村新社区规划实施、道路拓宽、消防安全的旧房必须拆除，对符合规划且有保留价值的可以调剂给住房困难户，但调剂受让方的旧房必须拆除，并符合一户一宅和户型控制标准。对调剂的旧房，须经镇审核后报县有关职能部门认定并办理合法的过户手续或重新审批手续。（4）在农民集中居住区内，安排一定的廉租房，允许低收入农户置换廉租房，其退出的宅基地（房屋）直接给予相应的货币补贴。

三、强化农村住房改造建设和规范管理的保障措施

1、严格建房管理。一要严格自建房翻建审批，切实做到公开公平公正。二要严格拆旧建新政策，县级部门或县级授权镇（开发区）在建房审批和住房安置过程中，要严格把关，坚持先拆除后安置，对不拆除旧房退出宅基地的一律不予以安置。三要严格农房户型管理，户型人口标准、住房困难户认定严格按县有关规定执行，并必须经村公示栏公示、国土部门确认。四要严格批后管理，确保“地块建筑放样到场”、“基槽验线到场”、“施工过程到场”、“主体建筑验收到场”和“综合验收到场”的“五到场”制度到位，严格执行到场检查签字制度。五要严格违法违章建筑整治，建设、国土部门及镇（街）按各自职责，加强日常违章巡查，将批后管理落实情况与防违、控违机制有机结合，凡发现有新的违法违章建筑，一律予以拆除。六要严格户口和住房过户管理，严禁户口非正常迁入和住房过户分户。

2、强化要素保障。加强资金保障，县财政每年安排上年全县土地出让金净收益的2%作为专项资金，用于农村宅基地置换和农村住房改造建设项目奖补，加大农民集中居住区建设的支持力度。各镇（街）要安排上年可用资金的5%以上用于农村住房改造建设。充分发挥新社区建设投资公司作用，进行融资建设。加强用地保障，在新一轮土地利用总体规划调整过程中，优先安排农民公寓和集中居住区建设用地，确保规划落地。根据年度城镇、农村新增建设用地需求，确保当年计划用地指标总量10%左右、复垦指标20%以上用于农村住房建设，并根据各镇(街)人口总数、住房困难户数量，切出一定土地指标，直接下达给镇（街）用于农村新社区建设。对农民集中居住区建设项目，优先安排用地指标。加大旧村拆迁改造、宅基地整理置换力度，可按宅基地可置换面积的20%左右申请周转指标用于周转房建设，实行先借后还，在周转房用地手续批准之日起两年内归还。

 

县委县政府出台《关于深化完善农村住房改造建设着力改善农民住房条件的指导意见》，对于加快农村住房改造建设，有效解决农民住房困难，进一步优化农村土地资源配置、促进土地节约集约利用具有重要意义。局相关科室、国土所要认真贯彻学习，深刻领会文件精神，进一步做好宣传，落实责任，规范程序，加强监管，使农村住房改造建设和管理工作不断步入依法有序轨道。

 

【政策解读】

农村住房困难户怎么解决？农民公寓建设怎么有效推进？放弃农村宅基地后如何在城镇落户？等等，这一系列事关民生的农村住房建设问题，在县委县政府日前出台的《关于深化完善农村住房改造建设着力改善农民住房条件的指导意见》都作了明确。为详细了解这一指导意见，进一步加强农村住房建设和规范管理，现选取部分群众比较关心，也比较普遍和典型的问题进行解读，供大家学习。

 

1、县里新出台了政策意见，原来的政策是不是不执行了？

答：县委县政府新出台了《关于深化完善农村住房改造建设着力改善农民住房条件的指导意见》，该政策不是另起炉灶，否定原农村住房改造建设政策意见，而是立足于原政策的深化完善，着眼于拓宽建房解困渠道。《指导意见》继续坚持四项不变的基本原则，即：坚持“推进公寓式、规范联立式、严控独立式”的建房模式不变；坚持一户一宅、拆旧建新原则不变；坚持按户型控制农村住房标准不变；坚持规范农村住房建筑风格不变。

 

2、我是福全的一个农民，家里住房比较紧张，想个人批地新建住房，不知是否可以？

答：目前我县农民建房要求是坚持“推进公寓式、规范联立式、严控独立式”的建房模式。除山区农村社区可建联立式住宅外，其余原则上以公寓式住宅为基本建设形态。福全镇不属于山区，个人不可以批地建房。

 

3、现在县里都要求建农民公寓，农民公寓可不可以像一些房地产项目一样，造一些排屋？

答：为满足不同农户住房需求，县里已出台了新政策，新政策中对农民建房的一些不同需求已有所体现，其中在农民公寓项目中，只要社区农民公寓建设项目在达到一定规模的前提下，允许不超过用地面积30%的土地用于建造联立式住宅，联立式住宅实行公开竞拍，本村或本社区住房困难户，都可以参与竞拍与户型相对应的联立式住宅。竞得联立式住宅的农户的旧房必须拆除或调剂给其他住房困难户。

 

4、我们村里想建农民公寓，听说县里规定也可以建一部分联立式住宅，不知道有什么要求？

答：社区农民公寓项目，在地块面积较大(原则上不小于10亩)，容积率达到多层1.25以上、高层1.7以上，与多层、高层公寓同时建设，允许不超过用地面积30%的土地用于建造联立式住宅，这部分配建的联立式住宅，必须以市场化机制面向本村农户竞拍(有条件的也可面向本社区农户竞拍)。

 

5、我们绍兴县，现在哪些地方还可以个人新建联立式住宅？

答：一是山区农村社区可以新建联立式住宅；二是城镇规划区外，在符合城乡新社区规划的前提下，房与房之间还可见缝插针式填充的地块可以新建。

 

6、什么是联立式住宅，联立式住宅有哪些要求？

答：联立式住宅必须三户联体以上，个别特殊地块可二户联体，层次统一为三层且檐口高度控制在11米以内，建筑风格体现“粉墙、黛瓦、坡顶”的江南水乡农居特色。

 

7、我们一家都是农民户口，住在镇政府旁边，家里二层楼房想翻建三层，审批上有什么要求？

答：各镇已编制了《城乡新社区布局规划》，并已经县政府批复，根据《城乡新社区布局规划》控制要求，城镇建设控制区范围内，禁止新建、翻建、扩建农民个人建房，禁止建设划拨土地的农民公寓；城镇建设控制区外、城镇规划区范围内，禁止新建个人建房，在符合规划并经有关审批程序后，允许翻建和扩建，允许建设适量划拨土地的农民公寓。镇政府旁边，应属于城镇建设控制区内，不可以翻建。

 

8、我们村里有几块空宅基地，村里已经到镇里去问过，说是符合要求，可以填充式新建，村里报名建房的农户很多，我想咨询一下，我不知道有没有办法能争取到？

答：根据县里新政策，为做到公开公平公正，填充式建房的宅基地使用权实行公开竞拍，凡属本村范围内的住房困难户，都可以报名参加公开竞拍，拍得宅基地的农户必须符合拆旧建新、一户一宅和户型控制要求。同时，为不加重经济困难户经济负担，经县民政部门核定并出具相关证明的农村低保标准2倍（含）以下经济困难户，可不通过竟拍，直接优先安排填充式新建的宅基地。

 

9、我家老房想翻建，镇政府城建办同志说位于控制区，不能审批。现在听村里说镇里计划建造农民集中居住区，可不可以报名申请购买？

答：根据县委县政府要求，大部分镇(街)都要求启动建设200户以上的农民集中居住区，农民集中居住区安置的对象主要为四类：一是镇（街）范围内放弃宅基地的农户；二是下山移民及整村搬迁户；三是重点项目建设拆迁安置户；四是城镇建设控制区内近期尚未列入拆迁计划范围，要求提前拆迁的住房困难户。你家位于城镇建设控制区，如老房按规定处置，可申请购买。

 

10、怎样才算是拆旧建新，并符合一户一宅规定？

答：个人自建房的，经审批同意后，在定桩放样、动工建设前，必须拆除或退出旧房；属公寓房安置的，在交房前，必须拆除或退出旧房。特殊情况，如夹心屋等一时无法拆除的，注销土地证后由村集体收回，并且禁止回租给原农户。无论是哪种方式建房的，都必须严格执行一户一宅政策，也就是一户只能拥有一处住宅。

 

11、目前农民反映建房问题较多，我县解决住房困难户有哪些办法？

答：（1）通过社区农民公寓来解决；

（2）通过旧房调剂来解决；

　　   （3）通过放弃宅基地到柯桥新县城置换公寓房来解决；

（4）通过放弃宅基地到镇(街)农民集中居住区置换公寓房来解决；

　　   （5）通过放弃宅基地取得货币补贴自行到城镇购买商品房来解决；

　　   （6）符合规划控制和政策要求的，通过个人自建来解决；

　　   （7）通过城中村、镇中村拆迁安置来解决。

 

12、我们村里要建设农民公寓，房屋安置面积有没有规定？

答：多层农民公寓建筑面积控制在大户（6人及6人以上）220平方米及以下，中户（4-5人）180平方米及以下，小户（3人及3人以下）135平方米及以下；高层公寓的户型面积在多层公寓的基础上分别增加大户15平方米、中户10平方米、小户5平方米。

 

13、我一家四口人，如果我可以自建房屋，可以批几间宅基地？

答：个人允许自建的联立式住宅占地面积分别按小户75平方米以下、中户95平方米以下、大户115平方米以下从严控制。你家四口人，属中户，如可审批，占地面积95平方米以下。

 

14、村里在建的农民公寓，我已报名申请购买，现在住的老房质量还可以，是不是能够保留，出点钱也可以？

答：在农村住房改造建设中，坚持一户一宅、拆旧建新原则。农村住房困难户，无论是农民公寓安置，还是宅基地置换，都必须先拆除或退出旧宅，严格执行一户一宅政策，你现在住的老房不能保留。

 

15、在农村住房改造建设中，是不是一定能够保障用地指标?

答：在新一轮土地利用总体规划调整中，优先安排农民公寓和集中居住区建设用地，确保规划落地。在用地指标安排上，一是根据年度城镇农村新社区新增建设用地需求，确保当年计划用地指标总量10％左右、复垦指标20％以上用于农村住房建设，并根据各镇（街）人口总数、住房困难数量，切出一定土地指标，直接下达给镇（街）用于农村新社区建设；

二是对农民集中居住区建设项目，优先安排用地指标；

三是为加大旧村拆迁改造、宅基地整理置换力度，按宅基地可置换面积的20％左右申请周转指标用于周转房建设，实行先借后还，在周转房用地手续批准之日起两年内归还。

 

16、我们村里今年想启动建设农民公寓，县里今年补助奖励有多少？

答：对在农村新社区规划居住点建造多层农民公寓的，按照“一户一宅”标准，在拆除原有农户全部住房的前提下，按每户1万元奖励到村，属于建造高层农民公寓的按每户再增加5000元奖励到村。

 

17、在农村住房改造建设中，最大的问题是资金，一碰到资金问题，村里经常不敢启动建设，怕最后变成烂摊子，不知道有什么办法来保障资金？

答：农村住房改造建设，资金是一个重要要素，如何筹集资金推进农村住房改造建设，有这么几条途径：

一是县财政每年安排上年全县土地出让金净收益的2%作为专项资金，用于农村宅基地置换和农村住房改造建设项目奖补，加大农民集中居住区建设的支持力度；

二是各镇（街）安排上年可用资金的5%以上用于农村住房改造建设；

三是发挥新社区建设投资公司作用，进行融资建设；

四是利用农房改造建设项目运作，筹措资金。地块较大的社区农民公寓项目，可以配建的联立式住宅实行公开拍卖，所得资金专项贴补农民公寓项目建设。集中居住区项目中不超过总建筑面积30%的部分住宅及商业用房进行公开拍卖，拍卖所得资金专项用于农民集中居住区基础设施配套建设、小区管理以及经济困难户安置补助。

 

18、农村公寓项目土地属什么性质，套房今后可不可以买卖?

答：县城和城镇建设控制区范围内的农民集中居住区项目必须采用国有出让方式供地；城镇建设控制区外的农村新社区农民公寓项目可以采用集体、国有建设用地行政划拨的方式供地，也可实行国有出让方式供地。国有出让方式供地的公寓，今后可以买卖，但农户在出卖公寓后，今后不得再以无房户理由申请购买政策性补助的公寓房或个人自建房。

 

19、不少群众反映住房困难户建房问题，到底怎么样才算是住房困难户？

答：根据县委办[2004]99号、绍县政发[2005]53号文件规定，住房困难户指合法房屋宅基占地面积在人均15平方米以下(不含15平方米)、或合法房屋建筑面积在人均25平方米以下(不含25平方米)的农户。

 

20、在住房安置中是按大户、中户、小户确定面积，户型人口按怎么样标准确定？

答：（1）人口以在册常住人口（不含外来挂靠人员的户口）计算。大户为6人及6人以上，中户4至5人，小户3人及3人以下。

（2）有下列情况之一的，可以增加一个计算人口：

已婚尚未有子女的家庭；

　　已领取独生子女证的家庭（独生子女已结婚的除外）；

依法登记的初婚夫妇（包括再婚未生育过子女的），持《一孩生殖健康服务证》和县计生指导站出具的确定其已怀孕的证明，可按独生子女家庭标准计算。

（3）有下列情况之一的，可以计入计算人口：

　　原户口在所在村的未婚现役军人、援外工作人员、留学生；

　　原户口在所在村的大、中专学校的学生；

　　配偶一方在外地的（绍兴县范围内及绍兴市区另有住房的一并计算面积）；

　　原户口在所在村，现正在劳动教养或拘役、服刑的；

法律、法规规定的其他人员。

 

21、我刚结婚，我父母只有我一个儿子，现在我们与父母住在一起，房子比较紧张，我想单独去村里申请建房，与父母分成二户，有什么要求？

答：农村建房中分户有明确规定：一是独生子女家庭不能分户；二是多子女家庭、父母必须跟一户；三是多子女家庭、未婚子女必须随父母为一户。根据该户情况，不能分户。